La madre de todas las burbujas inmobiliarias









Se ha publicado recientemente el informe más desolador sobre la economía española: Puedes leerlo, en inglés, en la web de su autor: Variant perceptions.

El informe viene a decir que:

1) La burbuja inmobiliaria en España está todavía muy hinchada y que su pinchazo será mucho peor de lo que la mayoría cree. Las viviendas en España van a bajar, y mucho.

Cita varios datos:

- España tiene las mismas viviendas vacías a la venta que Estados Unidos (Aunque Estados Unidos es 6 veces más grande).

- El valor de la deuda que los promotores y constructores inmobiliarios tienen contraida con los bancos es un 850% mayor en 2008 que en el año 2000. La suma de la deuda bancaria y la deuda a proveedores de los promotores y constructores es casi el 50% del PIB español.

- España se encuentra en una situación parecida a la que tuvo Japón en 1992, pero con una diferencia muy importante en contra. Japón era un exportador neto con un superávit del 3% de su PIB, lo que le permitía “gestionar sus ahorros” mientras que España tiene un déficit por cuenta corriente del 10% del PIB.

2) Los bancos están mucho más débiles de lo que aparentan. Dado que son los “propietarios virtuales” de un montón de viviendas, están manteniendo artificialmente altos los precios de las viviendas.

- Los Bancos y Cajas presionaron al Banco de España para que cambiase la normativa a la hora de provisionar los impagos. Ello ha permitido que bancos y cajas maquillen el resultado contable de 2008 y mejoren su imagen. Pero esto no es más que un artificio contable que no oculta la realidad.

- Los Bancos y Cajas controlan la mayor parte de las tasaciones inmobiliarias. Las empresas de tasación encuentras que los bancos son sus propietarios y sus principales clientes, por lo que su independencia queda bastante cuestionada.

- Los Bancos y Cajas están refinanciando deuda de los promotores  y constructores, antes de asumir los impagos, por el daño que les haría esa noticia y porque están cargados de inmuebles. La solución que están dando los bancos es dar a los promotores  una línea de crédito para que al menos paguen los intereses de la deuda y darles cuerda durante dos años a ver si se arregla esto y pueden volver a pagar. Otra fórmula es financiar el 100% de las viviendas en construcción que los promotores rebajen para evitar que los promotores “se ahoguen y arrastren a los bancos”. Como reza el dicho entre banqueros: “Si me debes un millón es tu problema, si me debes un billón, es mi problema“.

- Los Bancos y Cajas  han montado sus propias empresas inmobiliarias para vender como sea. Para ello utilizan descuentos atractivos, financiación del 100% hasta 40 años, etc. Ello es síntoma evidente de que están hasta el cuello y que cualquier cosa vale para quitarse un inmueble de su balance.

- Algunos Bancos / cajas están haciendo incluso competencia desleal. Cuando un cliente entra en una oficina pidiendo un crédito para comprar una vivienda que no es de ese banco, le deniegan el crédito, pero a la vez, le ofrecen el 100% del préstamo, si compra una de las viviendas que tiene el banco en su stock.

- Se han detectado en el sector algunas prácticas contables más que dudosas en el sector promotor. Destacan algunas jugadas que hizo Martinsa-Fadesa, que consisten en revalorizar  revalorizar parcelas contabilizadas por 1 millón y dejarlas en el balance con un valor de 170 millones, (parcela en Guanarteme , en Las Palmas). O revalorizar una parcela en Puerto Real (Cadiz), que revalorizaron en su balance de 336,000 euros a 65 millones de euros, un incremento del 19,000%. Jugadas como esa le permitieron dar beneficios en 2007 antes de protagonizar la suspensión de pagos más importante de la historia de España.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí?

La entrada del euro supuso dejar una moneda débil (la peseta) con unos tipos de interés altos, por una moneda fuerte (el euro) con unos tipos de interés bajos. Ello permitió el endeudamiento colectivo y el alza en los precios reales.

Nos vendieron que 1 euro = 166,386 pesetas. Por ello, un café de 100 pesetas, debía costar 0,60 euros. Sin embargo, pasó a costar un euro (ahora 1,20 o 1,80 por la inflación real).

Nos hicieron creer que éramos ricos, que cualquier trabajador que hiciese unas cuantas horas extra podía comprarse un Audi o un BMW y que cualquier joven con su primera nómina podía comprarse un piso mejor que el de sus padres y pagarlo en 40 años, en cómodas cuotas.

Al fin y al cabo, casi nadie miraba el precio de un piso.” Si puedes pagar la cuota mensual, cómpralo. Al fin y al cabo, los precios sólo hacen que subir un 14% anual. Si no te decides ahora, al año que viene pagarás un 14% más, y si lo compras ahora y al año que viene no puedes pagarlo, ¡pues lo vendes y te ganas un 14%! Es más rentable especular que trabajar“.

Nos dimos cuenta de que un buen encofrador o fontanero podía ganar más que un juez.

Todos estuvimos de acuerdo en que la máxima rentabilidad y seguridad, ambas juntas, se obtenían comprando inmuebles.

Junto con cada inmueble, hacían falta muebles, textiles, electrodomésticos, (“¿cómo voy a enseñar el piso a mis amigos si no tengo TV de plasma y un home cinema en condiciones?”). Para hacer frente a todas estas imperiosas necesidades estuvieron prestos las empresas que nos ofrecían tarjetas de crédito y créditos rápidos al 27% TAE ( “Yo digo cómo, yo digo cuánto… ellos dicen por donde“).

Pues bien, ahora nos toca despertarnos y pagar la factura de la fiesta que hemos disfrutado estos años.

¿Cómo la vamos a pagar? ¿Qué pasará en los próximos meses y años en España?

Opinad vosotros, yo os daré mi opinión la próxima ocasión.

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